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Vous avez dit démembrement de parts sociales ? Mais en clair c’est quoi ?

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Tout d’abord, le droit de propriété est composé de 3 éléments invisibles, inconnus, au choix : L’abusus, l’usus et le fructus.

De ces trois éléments nait la notion de nue-propriété (l’abusus) et d’usufruit (usus et fructus).

La nue-propriété donne le droit de disposer des murs. Par exemple donne le droit de mettre en vente un bien immobilier. Mais le nu propriétaire n’en tirera aucun profit.

L’usufruitier est celui qui peut utiliser le bien et en tirer profit, en tirer le fruit (par exemple les loyers d’un bien mis en location).

Quand on achète sa maison principale par exemple, en signant l’acte authentique chez le notaire, bien souvent sans le savoir, on signe pour l’abusus, l’usus et fructus.

Tout simplement, la SCI étant créée en achetant des parts sociales qui possèdent comme tout bien un abusus, un usus et un fructus, suit exactement cette règle. Par la même on peut alors acheter la nue-propriété mais pas l’usufruit ou inversement.

La création en démembrement simple :

La SCI/SC Patrimoniale étant principalement un outil de gestion/transmission d’un patrimoine privé, elle est souvent fondée entre parents et enfants (si enfants majeurs par soucis de simplification).

Dans ce cas les parents auront tendance à acquérir l’usufruit des parts et les enfants la nue-propriété. En effet l’usufruit étant réversible, au décès du premier parent, le conjoint survivant continu de toucher l’usufruit. A son décès l’usufruit s’éteint automatiquement pour rejoindre la nue-propriété (détenue par les enfants). Ces derniers deviennent alors pleinement propriétaire des parts (indirectement des biens contenus dans la société) sans avoir à payer de frais de succession.

La création en démembrement croisé :

Cette notion est un peu plus complexe. Elle s’adresse en premier lieu aux couples non mariés, partenaire de pacs et/ou ayant des enfants qui ne sont pas issus d’un même lit.

Reprenons notre exemple de création de société.

Si les associés ne sont que deux (M et Mme), chacun devient propriétaire de la moitié des parts de la SCI et cède à l’autre la nue-propriété de ses propres parts, tout en conservant l’usufruit.

Au premier décès, le survivant devient pleinement propriétaire de la moitié des parts et usufruitier de la totalité (l’usufruit du défunt rejoignant automatiquement la nue-propriété détenue par le survivant).

Les héritiers du défunt reçoivent uniquement la nue-propriété de la moitié des parts.

Pour faire simple, le démembrement croisé de parts, permet de transmettre les parts sociales d’une société et de conserver le droit d’habiter dans le bien et/ou d’en tirer le fruit. (Les loyers si on parle d’un investissement locatif).

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